[Litige foncier autour d’Abidjan Mall] L’État dit, se dédit et se contredit

-Confusion totale !

Enquête…

C’est un réel scandale de gestion foncière qui finira par faire beaucoup de vagues tant au ministère de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme, qu’à l’Agence de gestion foncière (AGEF), à la Conservation foncière et dans le milieu judiciaire ivoirien.

En cause, les correspondances des ministres de la Construction des années 1980 ont été rangées dans les tiroirs en 1998, par leur collègue pour faire place à une gestion foncière peu transparente du titre foncier (TF) N°5549 de l’îlot 43, sis à la Riviera Bonoumin dont les conséquences continueront à faire couler beaucoup d’encre et de salive.

Depuis 2016, la famille d’André Manké et Jalal Kaawar Fachreddine, PDG d’Abidjan Mall et DG du Groupe Orca, se disputent la propriété du TF N°5549, duquel sont sortis les îlots 43, 66 et 70. Mais, surtout l’îlot 43, précisément les lots allant de 558 à 571, dans les limites de la société immobilière (SCI) Perspective 2000 dont André Manké est actionnaire.  

La bataille des documents administratifs

Le courrier du 19 octobre 1983, du ministre de la Construction et de l’Urbanisme d’alors, Eugène Niagne Lasme

Par courrier du 19 octobre 1983, le ministre de la Construction et de l’Urbanisme d’alors, Eugène Niagne Lasme, du 12^e gouvernement de la République de Côte d’Ivoire du 2 février 1981 au 18 novembre 1983- avait procédé à la mutation en TF N°5549 urbain de l’îlot 43 qui renferme les lots allant de 554 à 571 et accepté que le terrain fasse l’objet d’un apport à la Société Civile Immobilière (SCI) Perspective 2000 (Voir fac-similé).

Quatre ans plus tard, dans son courrier du 1^er septembre 1987, André Manké rappelait à son successeur, Ange François Barry Battesti, nommé ministre des Travaux publics, de la Construction, des Postes et Télécommunications, le courrier N°3796/MCU/CAB-1 du 15 octobre 1983, dans lequel il précisait qu’après plusieurs entretiens, son prédécesseur-Eugène Niagne Lasme- lui avait attribué une parcelle de terrain, sise dans le lotissement de Bonoumin, d’une superficie de 8,7 ha, ‘’à titre de compensation’’ de la reprise du TF N°5549 de la circonscription foncière de Bingerville.

En 1985, le ministre Ange Barry-Battesti attestait par une correspondance dont nous avons pu avoir copie (dont la date est illisible) que SCI Perspective 2000 représentée par André Manké a bénéficié, par courrier N°3796/MCU/CAB-1 du 15 octobre 1983, de l’attribution d’un ensemble de parcelles totalisant une superficie de 8,7 hectares correspondant au T.F. N° 5549 de Bingerville. Et par ledit courrier, d’une autre parcelle de 4 hectares à titre compensatoire.

L’attestation délivrée par le ministre Ange Barry Battesti

Le tout situé dans le lotissement de Bonoumin et formant une contenance globale de 12 hectares, conformément au courrier N° 2619/MTPTCU-DCDU-S-5 du 11-9-82, dont l’immatriculation foncière au profit de SCI Perspective 2000 était en cours. « En vertu de quoi la présente attestation lui est délivrée afin de valoir ce que de droit », signait Ange Barry-Battesti (Voir Fac-similé).

La situation du site

Contre toute attente, c’est l’État de Côte d’Ivoire, représenté par Albert Tiapani Kakou, ministre du Logement, du Cadre de Vie et de l’Environnement, à cette époque qui, à travers la société civile immobilière (SCI) Les Résidences Plus, a concédé le T.F. N° 5549-l’îlot 43-code 204 avec de nouveaux titres fonciers (Voir fac-similé).

L’attestation de paiement intégral de cet îlot formant le lot 558 à 565 de l’opération Bonoumin a été délivrée le 8 mai 1998 par Tanau Yao Bruno, chef du service des ventes immobilières (SVI) du ministère du Logement, du Cadre de Vie et de l’Environnement, à la SCI Les Résidences Plus à vingt-cinq-millions cinq cent quarante-deux mille (25.542.000) FCFA (Voir Fac-similé).

L’attestation de paiement intégral de îlot 43, délivrée le 8 mai 1998 par Tanau Yao Bruno, chef du service des ventes immobilières (SVI) du ministère du Logement, du Cadre de Vie et de l’Environnement

Fort de cette nouvelle disposition surprenante, de 2006 à 2007, Houphouët Kouadio, Conservateur de la propriété foncière et des hypothèques d’Abidjan-Nord I, va délivrer plusieurs certificats de propriété à des tiers sur l’îlot 43, notamment à Jalal Kaawar Fachreddine, le 23 mars 2007 (Voir Fac-similé).

Pour autant, relativement à l’ilot N°43 de l’opération concernée, suite aux investigations menées dans les livres des structures qui ont précédé l’AGEF dont elle a la garde, des titres de propriété ont été délivrés à des tiers dont SCI Les Résidences Plus, sans qu’aucune trace d’une quelconque transaction intervenue entre André Manké et SCI Les Résidences Plus et autres ne soit trouvée.

Coulibaly Lamine, l’ancien directeur général de l’AGEF-écroué à la Maison d’arrêt et de correction d’Abidjan (MACA), depuis lundi 14 Juin 2021-, dont l’une des missions consiste à la formalisation de la transaction entre tous les bénéficiaires et les acquéreurs par l’établissement d’un titre de propriété, ne disposant pas de preuves de la transaction intervenue entre André Manké et la SCI Les Résidences Plus ou encore Jalal Kaawar Fachreddine a renvoyé l’acquéreur de l’îlot 43 à fournir les preuves.

Nonobstant sa requête à l’endroit de celui-ci, l’ancien directeur général de l’AGEF, dans le courrier N°AGEF/DAIC BG/KT//2014 révélait que l’îlot fait l’objet de plusieurs certificats de propriété foncière. « Je n’ai pas la prétention de contester un tel acte qui s’est couronné par plusieurs certificats de propriété foncière », affirmait-il.

Le courrier comme héritage et preuve

Les héritiers d’André Manké souhaitent que la vérité éclate dans cette affaire où leur père était propriétaire coutumier de plusieurs hectares de terrain dans la zone de Bonoumin, qu’il exploitait à usage agricole. «L’État l’a dépossédé de ses terres et en retour, il lui a donné des lots de compensation formant les îlots 43, 66 et 70 de l’opération Riviera Bonoumin. Aussi, était-il propriétaire de l’îlot 88 dont il a fait apport à la Société Perspective 2000 en ce moment en liquidation», a rappelé l’un des héritiers, accusant des personnes qui, ayant profité de la maladie de son père, ont accaparé lesdits lots.  «Ma préoccupation en ce moment consiste en la confirmation par l’AGEF de la réalité de ses droits sur lesdits îlots», a-t-il coupé court.

Copie du courrier N° 001566/AGEF/DJAC/BG/KT/2300/2014 du 15 décembre 2014, du DG de l’AGEF

Comme éléments probants, il détient copie du courrier N° 001566/AGEF/DJAC/BG/KT/2300/2014 du 15 décembre 2014 que l’AGEF a adressé au Ministère de la Construction au sujet de ces lots.

Approché, M^e Amon N. Séverin, l’avocat-conseil du directeur général du Groupe Orca, soutient cependant que le terrain en cause a été ‘’régulièrement acquis’’ en 2007 par acte notarié devant M^e Amian Koné pour authentifier l’acte. Pour légitimer son propos, il lit un courrier de l’AGEF de novembre 2014 qui, selon lui, dessaisit la famille André Manké de l’îlot 43, sans toutefois, nous en donner copie.

Poursuivant, il évoque le jugement de l’affaire de la SCI Perspective 2000. « En conséquence de la régularité des actes translatifs de propriété, le Tribunal de Première instance d’Abidjan a débouté la SCI Perspective 2000 de son action en revendication de propriété initiée contre Monsieur Jalal Kaawar Fachreddine par jugement N°839 du 13 juillet 2016 », se défend-il.

Le résultat de l’étude topographique de 1983

Cependant, dans une correspondance du 6 décembre 1983, l’étude topographique et foncière menée par R. Raoux, directeur technique des études topographiques et foncières (E.T.F), indiquait déjà à cette époque, que le ‘’TF 5549 est concédé à M. Manké André. (Voir fac-similé)’’

Aussi, 30 ans plus tard, dans une correspondance du 8 août 2015 relative à l’affaire opposant Jalal Kaawar Fachreddine à André Manké, le géomètre expert agrée, Veglano Toudonou Koffi Alphonse, répondait à la requête du liquidateur de la SCI Perspective 2000 de sa correspondance du 22 juillet 2015, concernant l’îlot 43 en le ramenant au courrier du ministre Ange François Barry Battesti : « Jalal Fakhreddine, j’ai l’honneur de vous confirmer que l’ilot 43 du lotissement de Cocody-Bonoumin est bien inclus dans les limites des terrains attribués à Monsieur Manké André, conformément aux dispositions de la lettre N° 3796/MCU/CAB-1 du 15/10/1983 et du plan y joint ». (Voir Fac-Similé)»

L’AGEF confirme la ‘’violation’’ des droits de M. Manké

Sur la détention du titre foncier et des lots compensatoires, l’AGEF révèle dans ses livres que la gestion du titre foncier définitif de ces îlots ‘’incombe exclusivement à Manké André qui en dispose comme bon lui semble.’’

Encadré en vert, les lots occupés par Jalal Kaawar Fachreddine sur l’îlot 43

En témoigne le courrier, N°001566/AGEF/DAJC/BG/KT/2300/2014, de Coulibaly Lamine, dans une correspondance du 15 décembre 2014, adressé au directeur des affaires juridiques et du contentieux du Ministère de la Construction, qui demandait l’éclairage sur le transfert des droits d’André Manké au profit de SCI Les Résidences Plus portant sur les lots de l’îlot Nº 43 de l’opération Riviera Bonoumin.

Lamine Coulibaly a fait un bref exposé des faits dans un mémo dont nous avons pu avoir copie. Il explique que les lots de compensation sont attribués à un détenteur de droits coutumiers ou à une communauté villageoise par l’État, en contrepartie de la libération d’une parcelle grevée des droits coutumiers, dans le cadre de la purge desdits droits.

Voici en substance la révélation de Lamine Coulibaly dans le mémo intitulé, ‘’L’affaire SCI Perspective 2000’’ devant les tribunaux: « André Manké ayant la gestion exclusive des lots formant l’îlot N° 43, il apparaît clairement que ces titres ont été délivrés en violation des droits du sieur Manké ».

Actes translatifs de propriétés fantômes

Quelle est la régularité des actes translatifs de propriété que ne retrouve pas l’AGEF ?

De nos investigations, il ressort que le TF N°5549-l’îlot 43, dont les lots sont reconnus par des ministres de la Construction comme des parcelles compensatoires, ont été repris en majorité par l’État de Côte d’Ivoire, par vente de l’acte administratif à travers SCI Les Résidence Plus.

En lieu et place des preuves de transaction entre MM. Manké et Jalal ou SCI Perspective 2000, M^e Amon N. Séverin, qui nous a autorisé l’enregistrement de nos échanges, a révélé que ‘’des structures de l’État faisaient des actes administratifs de vente à l’époque.’’

À la faveur du presse-club de l’Union nationale des journalistes de Côte d’Ivoire (UNJCI), organisé le 19 juillet 2022 à la Maison de l’Entreprise (Plateau), Bruno Nabagné Koné, ministre de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme, répondant à la question d’un confrère, a indiqué que ses services se dessaisissent des dossiers pendants devant les tribunaux : « Quand les parties sont devant les tribunaux, nous sommes dessaisis du dossier ».

La cession du site par l’État à travers le ministre de la Construction en 1985

Ce qui expliquerait le silence du ministère à notre requête du 19 juillet 2022 aux fins de recevoir des informations et des documents à diffuser sur le TF N°5549 de la Riviera-Bonoumin et qui a plutôt préféré nous orienter vers la Conservation foncière.

L’étude des documents de l’AGEF justifiant les droits de Jalal Kaawar Fachreddine sur l’ilot en cause, atteste que sa qualité émane d’un acte administratif de cession par SCI Les Résidences Plus du ministère de la Construction, selon l’acte notarié portant promesse de vente du 27 juillet 2007.

En effet, il y a eu une audience publique du 26 novembre 2020, concernant les associés de SCI Perspectives 2000 dans l’affaire: N’dhatz Anoma Antoine contre MM. Edi René et Manké André pour la désignation d’un liquidateur.

Le juge Mahamadou Berté a cassé l’arrêt N°412 CIV/19 rendu le 28 juin 2019 par la Cour d’appel d’Abidjan, prononcé la révocation de René Edi en qualité de liquidateur de SCI Perspective 2000 et désigné en lieu et place N’guessan Adrien Kobenan, expert-comptable.

Une affaire qui n’a rien à voir avec notre demande auprès du Ministère de la Construction pour l’obtention des informations et des documents à diffuser sur le TF N°5549. Notamment, les certificats de propriété foncière délivrés en 2007 sur le fondement de certificats de propriété foncière délivrés en 2006, par SCI Résidences Plus et inscrits au livre foncier.

L’un des titres fonciers obtenu sur la propriété du TF N°5549

Aussi, nos différents courriers adressés, le 2 août 2022, à Madame le Conservateur de la propriété foncière et des hypothèques de la Riviera et du 18 juillet 2022 à la directrice générale de l’AGEF sont demeurés sans suite, malgré l’injonction du service juridique de la commission d’accès à l’information d’intérêt public et aux documents (CAIDP).

En revanche, les ayants-droits n’excluent pas de porter l’affaire de cette société écran, fictive et fantôme, dénoncée par l’ancien DG de l’AGEF. « Le moment venu, on agira », promettent-ils.

Autant affirmer que l’AGEF, créée le 6 mai 1999, dont la mission principale est d’acquérir des terrains urbains, jusqu’ici soumis au droit coutumier, afin de remplacer celui-ci par des titres de propriété en bonne et due forme, a encore de beaux jours devant elle. Conséquence, le ministère de la Construction traîne ce passé comme un boulet au pied.

À ce jour, l’apparition des sociétés écrans sans aucune base légale dont la SCI Les Résidences Plus, nées de la gestion opaque du patrimoine foncier de l’ex-SETU, de l’ex-DVI et de l’ex-SVI, avec à la clé la vente de l’acte administratif, continuent à hanter les esprits des victimes. Combien de propriétaires de biens fonciers sont confrontés à la gestion foncière approximative, qui constitue une bombe à retardement en Côte d’Ivoire ? La confusion favorise les maux qui minent le foncier en Côte d’Ivoire.

Sériba Koné

kone.seriba67@gmail.com

Encadré 1

Une vente derrière notaire ?

Le courrier N°001566/AGEF/DAJC/BG/KT/2300/2014, de Coulibaly Lamine, l’ancien directeur général de l’AGEF, démontre que la détention du titre foncier et des lots compensatoires, ainsi que la gestion du titre foncier définitif des îlots  ‘’ incombe exclusivement à Manké André qui en dispose comme bon lui semble.’’

Cependant, de terre agricole à un terrain urbanisé pour des raisons d’utilité publique, l’État ne l’a pas exproprié. Il a été dédommagé avec des lots de compensation. Mieux, la SCI Perspective 2000, la société civile immobilière dont il est actionnaire a réalisé des constructions et même vendu des terrains à des tiers.

Partant de ces faits, sur quelle origine de propriété feu Albert Tiapani Kakou, ministre du Logement, du Cadre de Vie et de l’Environnement, a-t-il concédé l’îlot 43-code 204 ?

La question mérite d’être posée d’autant que toute vente immobilière se fait par-devant notaire et est soumise à l’enquête de commodo et incommodo, afin que toute personne ayant intérêt à s’opposer ou ayant des droits à faire valoir sur ledit bien puisse se manifester.

Une autre question : M^e Amian Koné, le notaire, qui a authentifié l’acte en 2007, a-t-il pris toutes les précautions de vérifier l’authenticité des documents de la vente afin de ne pas se faire gruger ou a-t-il apposé son sceau par laxisme?

La réponse coule de source. Car en 1985, le ministre Ange Barry-Battesti attestait par une correspondance que la SCI Perspective 2000 représentée par André Manké a bénéficié par courrier N°3796/MCU/CAB-1 du 15 octobre 1983 de l’attribution d’un ensemble de parcelles totalisant une superficie de 8,7 hectares correspondant au T.F. N° 5549 de Bingerville. De même qu’une autre parcelle de 4 hectares à titre compensatoire ; le tout, situé dans le lotissement de Bonoumin et formant une contenance globale de 12 hectares, conformément au courrier N° 2619/MTPTCU-DCDU-S-5 du 11/9/82, dont l’immatriculation foncière au profit de la SCI Perspective 2000 était en cours.

En d’autres termes, l’origine de la propriété des lots querellés est établie. C’est ici que la violation des droits de M. Manké révélée par l’ancien DG de l’AGEF prend tout son sens et démontre que les différents titres fonciers délivrés sur l’îlot 43 par Houphouët Kouadio, Conservateur de la propriété foncière et des hypothèques d’Abidjan-Nord I, fera des vagues.

Les faits achèvent de  convaincre que l’acte de vente s’est fait derrière notaire entre quatre murs.

Sériba K.

Encadré 2

Dilemme et droit de justice

Abidjan Mall du Groupe Orca a ouvert officiellement ses portes le vendredi 25 novembre 2014, à la Riviéra-Bonoumin dans la commune de Cocody, en présence du ministre de l’Industrie, Jean-Claude Brou, parrain de la cérémonie.

C’est un centre commercial qui s’étend sur 35 000 m2 de surface commerciale, pour un investissement global de 5 milliards de F CFA générant environ 620 emplois directs.

Trois ans après la guerre qui venait de frapper la Côte d’Ivoire, le gouvernement devait faire face à l’insertion des jeunes dans le tissu social. En effet, les résultats des enquêtes sur l’emploi de 2012 et 2013 en Côte d’Ivoire révélaient un taux de chômage de 26,5 % en 2012. Ce taux de chômage est passé à 25 % en 2013. Toutes les solutions étaient les bienvenues et Jalal Kawar, PDG d’Abidjan Mall et DG du Groupe Orca, avec ce centre commercial, enlevait une épine du pied du gouvernement.

Huit ans plus tard, des éléments de preuves non encore contestés accablent le propriétaire d’’Abidjan Mall. Il a, certes construit le Centre commercial à coût de milliards FCFA, mais sur la base de documents douteux.

Ces milliards de FCFA d’investissement et l’emploi direct qu’ils génèrent se présentent comme une manne à protéger devant laquelle même le droit et la justice sont dans un dilemme.

La séparation des pouvoirs en Côte d’Ivoire déjà mise à rude épreuve est encore flagrante avec cette affaire Manké-Jalal Kawar qui, assurément fera, tâche d’huile.

S.Koné

Encadré 3

Corruption, qui veut assumer ?

Notre justice a encore du chemin à faire pour lutter, elle-même, contre la corruption qui la ronge. C’est un fait connu de tous, mais souventes fois difficile à prouver. Cependant, la corruption d’agents publics nationaux est punie par la loi. Ses articles 28 et 29 disposent de ce qui suit contre le corrompu et le corrupteur: ‘’Est puni, d’un emprisonnement de cinq à dix ans et d’une amende de 5.000.000 à 10.000.000 de francs, tout agent public qui sollicite, agrée ou reçoit, sans droit, directement ou indirectement, des offres, promesses, dons, présents ou un avantage quelconque pour lui-même ou pour une personne ou entité, pour accomplir ou s’abstenir d’accomplir un acte de sa fonction, de sa mission ou de son mandat ou facilité par sa fonction, sa mission ou son mandat.’’

Cette disposition de loi qui accable le corrompu et le corrupteur alourdit les langues quand elles doivent se délier. En outre, il faut prouver qu’il y a eu corruption. Une autre paire de manche qui se présente comme la croix et la bannière.

S.K.

Encadré 4

Attention à la loi du plus riche !

Le pire dans cette affaire, c’est que le Tribunal de Première instance d’Abidjan a débouté SCI Perspective 2000 dont André Manké était actionnaire de son action en revendication de propriété initiée contre Jalal Kaawar Fachreddine par jugement N°839 du 13 juillet 2016. C’était le début d’un long processus judiciaire.

Alors qu’à la période de vente de l’îlot 43, le 27 juillet 2007, des structures de l’État faisaient des actes administratifs de vente. C’est dans ce contexte peu transparent qu’est sortie du laboratoire de l’administration publique du ministère de la Construction, la SCI Résidence Plus. Soutenue par des délinquants administratifs à cols blancs, la SCI Résidence Plus vend le terrain de compensation et ferme boutique sans laisser de trace.

Comment un terrain de compensation peut-il avoir plusieurs certificats fonciers sans que le faux ne soit détecté à aucune étape de la chaîne ? L’ex-président de la République, Henri Konan Bédié, disait ceci : « La faiblesse de la justice conduit inexorablement au délitement de tous les compartiments de l’État et, à terme, au retour à la loi du plus fort, la loi de la jungle.»

À méditer.

Sériba Koné