Treize ans sans arrêté modificatif : la légalité d'une chambre professionnelle face au Tribunal de Commerce

Le 22 mai 2026, les agents immobiliers titulaires d'agrément doivent élire le prochain président de la Chambre du Droit des Affaires et de l'Immobilier (CDAIM). À mesure que la date approche, une question de fond, longtemps esquivée, s'impose dans le débat : l'entité au nom de laquelle se tiendra ce vote dispose-t-elle d'une existence administrative pleinement reconnue par l'État ivoirien ? Et, en aval, sur quels documents le Tribunal de Commerce d'Abidjan s'est-il fondé pour la placer, le 11 mars dernier, sous administration provisoire ? Investigation au cœur d'un dossier où chaque réponse fait surgir une question plus inconfortable que la précédente.

Une ordonnance, et déjà des interrogations

C'est par une décision judiciaire que le grand public a, en mars dernier, redécouvert la CDAIM. Le 11 mars 2026, le Tribunal de Commerce d'Abidjan rend une ordonnance plaçant la Chambre sous administration provisoire et désigne M. Goli Koffi, expert judiciaire agréé, pour conduire la transition jusqu'à un scrutin élargi.

Sur le papier, la procédure paraît classique : litige interne, juge saisi, administrateur nommé pour ramener l'ordre. Mais une interrogation juridique de fond, jusqu'ici escamotée dans le débat public, mérite d'être posée en termes simples : sur quelle base documentaire le juge a-t-il apprécié la recevabilité de la requête formée contre la CDAIM ? Pour qu'une plainte prospère devant le Tribunal de Commerce, l'entité visée doit en effet disposer d'une existence juridique opposable. Or, c'est précisément ce point qui se dérobe à l'examen.

Retour sur une mutation administrative inachevée

Pour saisir l'origine du problème, il faut remonter à la naissance de l'institution. Constituée à l'aube de l'indépendance, l'organisation voit le jour sous le nom de Chambre Syndicale des agents Immobilier — la CSDAIM. Sa création est alors consacrée par un arrêté ministériel en bonne et due forme, acte dont l'existence est attestée par plusieurs anciens responsables consultés. Pendant près d'un demi-siècle, ce texte fonde en droit l'activité de la structure.

Survient l'année 2012. L'association entreprend de se moderniser : nouvelle dénomination, réécriture des statuts, élargissement du périmètre d'intervention. Le « S » de Syndicale disparaît ; la Chambre Syndicale devient la Chambre du Droit des Affaires et de l'Immobilier — la CDAIM. La CSDAIM, en tant que telle, cesse d'exister.

C'est ici que se loge une omission administrative dont les conséquences se révèlent aujourd'hui considérables : aucun arrêté ministériel modificatif n'aurait jamais été pris pour acter ce changement de dénomination. Selon plusieurs sources concordantes, les responsables de l'époque n'ont pas même déposé la demande auprès des autorités compétentes. L'arrêté fondateur, qui désignait encore l'organisation sous son ancienne appellation, n'a été ni modifié, ni complété, ni remplacé. Conséquence : depuis treize ans, la CDAIM fonctionne sous une dénomination de fait, dépourvue d'assise administrative officielle.

Ce que prévoit le cadre légal

La question ne relève pas de l'interprétation. En Côte d'Ivoire, le changement de dénomination d'une association est encadré par deux textes principaux : la loi n° 60-315 du 21 septembre 1960 et, plus récemment, l'ordonnance n° 2024-360 du 12 juin 2024 relative aux organisations de la société civile. Ces textes imposent une mise à jour formelle des statuts et une déclaration auprès des autorités compétentes, concrétisée par un arrêté ministériel modificatif.

Ni la CSDAIM, telle qu'enregistrée à l'origine, ni la CDAIM, telle qu'elle se présente aujourd'hui, ne satisferaient à ces exigences. Faute de cet acte, la nouvelle dénomination n'est pas opposable. En droit administratif, elle n'existe pas.

Le Tribunal de Commerce confronté à un vide documentaire

Le constat appelle alors une seconde question, peut-être plus délicate encore. Si la CDAIM, en tant que telle, ne dispose pas d'une existence administrative reconnue depuis 2012, sur quels documents le juge consulaire s'est-il appuyé le 11 mars dernier pour examiner la recevabilité de la requête, qualifier la qualité du défendeur et désigner un administrateur ? Deux hypothèses, toutes deux problématiques, se dessinent.

Première hypothèse : le juge aurait statué sur la base des statuts enregistrés auprès des services des impôts. Or, un enregistrement fiscal n'a jamais conféré la personnalité juridique d'une association reconnue par l'État. C'est un document d'ordre fiscal, non un titre administratif d'existence. Si tel est le cas, la décision judiciaire reposerait sur des pièces dont la valeur probante au regard du droit des associations reste, pour le moins, à démontrer.

Seconde hypothèse : le juge aurait implicitement retenu la compétence du Tribunal de Commerce en qualifiant la CDAIM d'entité commerciale. Mais cette qualification, à supposer qu'elle ait été formulée, ouvre alors une autre boîte de Pandore sur la nature véritable de cette chambre, sur le régime fiscal applicable, et sur la cohérence d'un dispositif qui présenterait une organisation professionnelle simultanément comme association à but non lucratif et comme acteur du commerce.

Dans les deux cas, les seules pièces dont les sources interrogées disent avoir eu connaissance sont précisément ces statuts enregistrés aux impôts. La question s'impose alors d'elle-même : le Tribunal de Commerce a-t-il, en toute connaissance ou par inadvertance, retenu la recevabilité d'une demande formée au nom d'une entité dépourvue d'existence administrative légale ?

La parole des juristes

Les spécialistes du droit des associations consultés dans le cadre de cette enquête n'esquivent pas la difficulté. « Lorsqu'une association change de dénomination et de statuts, l'arrêté modificatif n'est pas une simple formalité. Il fixe l'opposabilité du nouveau nom à l'égard des tiers et de l'administration. À défaut, on se trouve face à une appellation usuelle, dépourvue d'effet juridique. Tout acte pris sous cette dénomination peut être contesté », résume un avocat inscrit au Barreau d'Abidjan.

Les conséquences sont immédiates. Si la CDAIM ne dispose pas d'une existence administrative complète, le scrutin du 22 mai pourrait porter sur une entité dépourvue de personnalité juridique opposable. L'ordonnance elle-même se trouverait alors exposée à des voies de recours, qu'il s'agisse d'un appel, d'une demande de défense à exécution provisoire ou d'une procédure de référé-rétractation. En d'autres termes, on s'apprêterait à élire le président d'une organisation dont la base légale reste à établir, sur la foi d'une décision dont la compétence du juge saisi pourrait elle-même être discutée.

Une réunion préparatoire sans débat de fond

La séance du 30 avril, tenue à l'amphithéâtre du CRRAE-UMOA au Plateau d'Abidjan sous la conduite de l'administrateur provisoire, a réuni les agents agréés autour des thèmes attendus : unité de la profession, mutations du marché immobilier ouest-africain, inclusivité du processus, agenda du scrutin. Pas un mot, en revanche, sur l'absence d'arrêté modificatif. Pas une intervention sur la base documentaire ayant fondé la saisine du tribunal. Pas une question sur la portée juridique de la dénomination en usage. Pour plusieurs membres présents, ce silence en cascade ne saurait être considéré comme fortuit.

Le paradoxe d'une institution gardienne de la conformité

Le contraste prête à réflexion. Des années durant, la CDAIM s'est posée en gardienne de la conformité dans le secteur immobilier ivoirien. C'est en son nom que des agents non agréés ont été dénoncés, que des pratiques jugées irrégulières ont été stigmatisées, que la profession a été appelée à se tenir en règle vis-à-vis de l'État.

« À quel titre une chambre peut-elle exiger des autres une rigueur administrative dont elle-même ne s'est, en interne, jamais acquittée ? », interroge un membre qui requiert l'anonymat. La question redouble lorsqu'on observe que cette même institution, dont la base légale est aujourd'hui interrogée, est précisément celle qui a saisi le Tribunal de Commerce, lequel a rendu une décision sur des pièces dont la valeur juridique demeure, à ce jour, à clarifier.

Une cascade administrative dont chaque maillon questionne le suivant

De cette enquête se dégage un tableau d'ensemble dont la cohérence n'a d'égale que la gravité. À l'origine, en 1964, un arrêté ministériel consacre la CSDAIM ; sa légalité ne souffre d’aucune contestation. En 2012, la chambre change de nom et de statuts sans informer les autorités compétentes, et l'arrêté modificatif n'est jamais pris : la CDAIM s'installe dans un flou juridique qui durera. Entre 2012 et 2026, treize années pendant lesquelles cette même chambre perçoit des cotisations, sanctionne des professionnels, représente une profession entière auprès de l'État, sans assise administrative établie.

Le 11 mars 2026, le Tribunal de Commerce place la CDAIM sous administration provisoire sur la foi d'une documentation dont la valeur juridique n'a pas été publiquement éclairée. Le 22 mai 2026, un scrutin est programmé pour désigner le président d'une chambre dont la dénomination ne figure dans aucun arrêté ministériel en vigueur. À chaque maillon, la même carence administrative se transmet et s'amplifie, jusqu'à venir interroger la décision judiciaire elle-même. C'est tout un édifice — institutionnel, professionnel, juridictionnel — qui repose sur des fondations introuvables dans les archives de l'État.

Les demandes d'éclaircissement

Pour l’heure, des interrogations s’imposent auprès de M. Goli Koffi, administrateur provisoire ; du ministère de tutelle compétent ; auprès des greffes du Tribunal de Commerce d'Abidjan ; ainsi qu'au niveau du secrétariat de la chambre. Et des démarches sont en cours à cet effet. Cependant, trois questions, à ce stade, attendent une réponse publique. Le Tribunal de Commerce envisage-t-il de préciser les pièces sur lesquelles il a apprécié la recevabilité de la requête ? L'autorité de tutelle entend-elle se prononcer sur le statut administratif réel de l'institution depuis 2012 ? Et l'administration provisoire envisage-t-elle, en parallèle du processus électoral, d'engager les démarches de régularisation nécessaires ?

Au plan juridique également, des questions demeurent et elles attendent désormais des réponses qui, seules, permettront d'assurer la sécurité du scrutin annoncé, la validité de la décision rendue, et la légitimité de l'institution qui en sortira.

Enquête réalisée par Yann Innès